상가건물에서 약국을 독점 계약할 때 구체적인 명시와 절차를 반드시 지켜야 한다는 제언이 나왔다.
약사의 부주의에 따라서는 독점계약의 효력을 발휘하지 못 하는 문제가 생길 수 있고, 경우에 따라서는 금전적 피해를 볼 수도 있다.
이와 관련 최근 법무법인규원 우종식 변호사(사진)는 현장 사례들을 근거로 ‘분양계약서와 상가관리규약’을 작성할 때에 주의해야 할 점에 대해 설명했다.
먼저 법률상 독점권이라는 표현은 적절하지 않으며, 영업을 못 하게 하는 권리인 영업금지청구권이 보다 정확한 표현이라고 말했다.
이는 분양계약서 또는 상가관리규약을 통해서 효력을 발휘하게 되는데, 분양계약서의 경우에는 부동문자(인쇄물 등)와 수기작성 등으로 나뉘게 된다.
수기작성의 경우 약국 개설자의 분양계약서에만 ‘약국 독점 계약이다’라는 내용이 적혀있는 경우가 있는데, 이는 효력이 없다.
따라서 모든 호수들의 계약서에 가령 ‘약국은 101호만 영업가능’ 등의 문구가 들어가있어야 확실히 보호받을 수 있다.
우종식 변호사는 “분양업자와 분양받는 사람만 약속하는 내용은 다른 사람들에게까지 해당되는 구속력이 없다”며 “약국을 독점으로 해주겠다고 써준 사람한테 책임이 있겠지만, 분양업자가 망하거나 하는 등의 상황에선 책임을 제대로 묻기가 어렵다”고 말했다.
결국 부동문자로 작성을 하고, 문구는 호수까지 넣어서 구체적으로 적을 수 있도록 해야한다고 조언했다.
또한 계약서에 ‘업종은 최종 지정업종에서 중복되지 않게 한다(지정업종 XX, XX, XX)’ 등의 문구가 들어갈 경우에도 해당 내용은 모든 호수의 계약서에 동일하게 들어간 것을 확인해야 한다.
이외에도 우 변호사는 과정 및 절차 등의 중요성도 강조했다. 이에 따르면 상가관리규약의 경우 서면으로는 의결권 또는 소유권자의 80%의 동의, 모여서 결의를 할 경우 75%의 동의를 얻어야 한다.
보통 건물에 대한 소유권자만이 권리가 있지만, 대리권이 있을 경우에는 임차인도 가능하다.
우 변호사는 “금전적으로 지원을 하고 서명을 받아도 위법은 아니다. 하지만 공지하는 기간과 사람 등 주요 절차를 지키지 않으면 무효가 될 수 있다”며 “만약 분양계약서에는 들어가있는데 관리규약에는 빠져있을 경우에도, 관리규약에 이를 없앤다는 표현이 들어가지 않는 이상 들어가있는 것으로 판단한다”고 말했다.
또한 상가관리규약은 적법한 절차를 거쳐 만들어질 경우 강력한 효력이 발휘되고, 이후 변경할 때에는 약국 개설자 등 이해관계인의 동의가 필요하기 때문에 사실상 바꾸기 어렵다고 말했다.
이에 이미 약국이 있는 상가건물에 개설을 시도할 때에는 상가관리규약 등에 독점 계약과 관련된 내용이 있는지 등을 확인하는 것이 필요하다.
