약국 임대차계약 만료 후 권리금을 보호받기 위해서는 계약 만료 최소 6개월 전부터 신규임차인 주선에 나서야 하며 이때 신규임차인과 업장 주변 상황을 모두 고려해야 한다.
아울러 임대인이 신규임차인에 대한 정당한 거절 사유도 꼼꼼히 확인해야 할 것으로 보인다.
법무법인 신세기 오아람 변호사는 서울특별시약사회(회장 한동주)가 발간한 서울시약사회지 9월호에서 "임차인 권리 확보를 위해 임차인의 권리와 임대인의 권리를 모두 고려해야 한다"고 강조했다.
그간 개국약사들은 약국 임대차계약 종료 후 신규임차인과 계약 과정에서, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절하고 자신이 선택한 다른 임차인으로부터 직접 권리금을 받는 등 부당한 이득을 취하려는 행위로 많은 고충을 겪어왔다.
이같은 상황에서 오아람 변호사는 '상가건물 임대차보호법 제10조의 4'에 명시된 '임대인의 임차인 권리금 회수 방해 행위'를 충분히 이해해야 한다고 설명했다.
임대인의 '임차인의 권리금 회수 방해 행위'란 ▲임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 그로부터 권리금을 받는 행위 ▲임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ▲임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ▲그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 거절하는 행위 등을 말한다.
여기서 '현저히 고액의 차임과 보증금'은 전 임차인이 지급했던 차임 및 보증금의 액수와 주변 상가건물의 차임 및 보중금 등을 종합적으로 고려해 판단한다.
임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차 계약 체결을 거절 할 수 없고, 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 받을 수 없다는 것이다.
다만 임대인은 ▲임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우. ▲임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ▲임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 경우 ▲임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등 정당한 사유가 있으면 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절 할 수 있다.
이같은 상황에 대해서는 임대인이 계약을 거절할 정당한 사유가 있는 것으로 판단된다. 가령 임차인이 주선한 자가 신용불량자인 경우, 임대인은 계약체결을 거절 할 수도 있다는 것.
또한 해당 업장의 업종 변경에도 정당한 거절 사유가 발생할 수 있다.
만약 임대인이 동일 업종의 신규임차인을 원하는 상황에서 임차인이 다른 업종의 신규임차인을 주선할 경우, 임대인의 계약 거절은 정당한 사유가 된다.
반대의 경우도 마찬가지. 임대인이 주변 상권 등 제반사항을 고려해 다른 업종의 신규임차인을 원할 경우 임대인이 약국을 운영할 신규임차인을 주선하는 경우에도 정당한 사유로 인한 거절이 가능하다.
예를 들어 기존 임대차 계약 당시에 비해 주변 병원이 많이 없어졌거나, 다른 약국들이 많이 생기는 등 상권이 바뀌었을 경우다. 이때 임차인은 임대인이 원하는 업종의 신규 임차인을 주선해 권리금을 보호 받을 수 있다.
그러나 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 피하기 위해 다른 업종을 원한다는 핑계로 인한 계약 체결 거절 정황이 명확한 경우에는 정당한 사유가 없다고 판단, 계약 거절을 할 수 없다.
또한 법의 보호를 받기 위해 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 진규 임차인을 주선해야 한다.
임대차 종료일이 2019년 8월 31일 이라면 임차인은 임대인에게 2019년 3월 1일 부터 2019년 8월 31일까지 신규임차인을 주선해야 한다.
만약 8월 31일 후나 3월 1일 전이라면 임대인이 신규임차인과 계약을 체결하지 않더라도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없다.
